林中:增长的“底牌”

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资讯发布 发表于 2019-12-3 02:59:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

在发展中办理题目

“保持增长”才是硬道理

高朋:旭辉集团董事长 林中

演讲主题:《增长的“底牌”》

在第5届中城联盟论坛,面对后千亿时代,面对不确定的将来,旭辉董事长林中带来房企增长的底层逻辑分享——《增长的底牌》。

1,这个行业能不能再增长,企业能不能再增长,不消1年、10年,如果用一个50年、100年来看,中国房地产是这300年以来最好的时期。

2,这个行业即使天花板了,规模量也是巨大的。房地产即使将来每年萎缩5%的话,10万亿还可以保持10多年。

3,7年前旭辉到香港去上市,两个月到三个月时间内,我拜访100多家投资者,见过无数个证券分析师,也拜访了很多良好的企业和先辈,向他们请教——什么叫良好的企业?

关于高价值的企业,他们讲了很多,但总结下来有四点。

首先,他要有增长,企业和所有生物一样,它要不断的生长,他才会有巨大的生命力,要去突破去生产。

其次,它光生长还不够,还要可持续,你不能生长两年后来岁就不生长了。

第三,不能本日涨了50%,来岁涨到10%,后边又涨30%,必须稳固的持续增长。

第四,他们以为增长模式要有价值,即有经营的质量、财务质量、产物质量的增长。

所以一个良好的企业,一个将来高价值企业,肯定要去实现一个持续的、稳固的、有质量的增长。

3,怎样去做到有质量的增长?主理方要求总结为几张底牌,所以我想来想去,你可能就三张牌。

第1张牌 首先要做到均衡增长计谋

均衡的增长空间,我们常常用的是一个铁三角,增长率、负债率、利润率,三者怎样保持一个可能40~50的增长率?同时你控制住你的负债率不凌驾70,而且同时你还要保持你的红利能力,比如说你有12%的利润率,这就是财务铁三角的均衡。

均衡的增长是很难的。

难在那里呢?

用一句普通的话就是——既要……又要……还要……。

有个朋友,企业董事会给他下了一个经营的指标,凌驾1000个亿,我说没了吗?就这个吗?我说这个很轻易做到。比如老板你多借我几百个亿,去大幅度买地,我负债率我不管的,我随着市场去卖,不管他挣钱亏钱,我不管定位,我说如果这就这一个千亿规模指标,实在并不太难。

真的高难度的是均衡。

即偶然候旭辉下年度使命时间,董事长要求太不公道。因为做到确实很困难,因为很多既要又要,是带着太多镣铐去跳舞,但是往往你持续持之以恒去去积极做到的时间,你才气成为一个良好的企业,你才气成为一个有质量增长的企业。

我们既要规模,又要品格,还要利润,我们既要快,我们要稳,还要做的好。

所以这就是一个良好企业增长的一种计谋,就是均衡的政策。

第2张牌 在不同阶段选择不同的增长模式

到底是做大照旧强?

经管学院老师都在讲,企业要先做强再做大,走到哪都是公道的。

但是我们常常在做,什么时间什么行业、什么阶段的企业可以先做大再做强,我们常常反思这个理念的例外条件是什么?

以房地产为例,回头来看看地产这个行业,过去20年的高速发展期,所以我们现在正在进入了平稳发展期,将来这个行业20年以后肯定会进入成熟发展期。

高速发展期的特性是什么?是一个上升周期,无论是房子、无论是价格,无论是交易量,都可能规模上涨了10倍,房价上涨了6倍,所以那个时间你们将来可能你很难进到如许一个20年持续涨价的市场。这个阶段,你的模式选择最好是“先做大”这个门路。

因为市场发展的速率,应该让你很多做不到很精细,市场让你犯错误的空间还很大。但反过来,如果你的那个机会错过了,以后就不会再拥有。

但是到20年以后,行业进入另一个发展期,即横盘下行阶段,这个时间你要既做大又做强。

所以,综合来看,不同的行业、不同的阶段以及企业处在不同的生命周期,我们要去选择一个符合我们不同阶段的增长模式。

将来这个行业到底有什么变化?

其一、从行业来看,房地产已经过了从过去的外延式的增长,已经转向到内涵式的增长。

将来的增长更多靠的是我们经营效率的进步,更多靠的是成本的投入,而不是靠过去更多的这种冒险,更多的加杠杆。

其二、企业肯定会从过去高速的粗放型增长,要转向这种高质量的增长。

早期粗放,是因为这个行业有太多的空间,将来艰难时代,如果不能做好高质量的增长,精细化的增长,我们就不会很困难。

我们要去适应过去很轻易挣钱,到将来很轻易亏钱的时代。

过去能快速扩大规模,到将来规模增长速率徐徐的变慢的时代。

其三,将来几年房地产行业都会处在去杠杆降负债的阶段。

所以这个行业的调解也在于去杠杆作为一个尺度。在中国经济资金流向当中都在整体控制流向房地产业,房地产不能占用太多的金融,所以房企必须进入去杠杆、降负债的阶段。

第3张牌 用一个平稳增长计谋来得到一个高质量增长

将来房企要接纳“低财务杠杆,中互助杠杆,高经营杠杆,高投资杠杆”的计谋。

第一、 将来资金收紧后更多要用自有资金去发展,要降低财务杠杆。

第二、 适度的互助杠杆,太大也欠好,太小也不行,

第三、 应该保持高的经营效率,经营效益是每个房企都应该寻求。通过自己经营效率的进步,经营质量的进步,来获取一个更高的经营杠杆。

第四、 高投资杠杆,降低地价在售价中的比重,进步货地比,让投资更有用益和空间。

怎样去做一个高的经营杠杆高的经营,第1个就是高度经营质量。

怎样提升高经营质量?

旭辉内部用用5个方面来权衡高经营质量。

第一个有回款的贩卖,回款率凌驾了90%,如果没凌驾90,贩卖的质量是有题目标,经营的质量就是有题目。

第二有现金流的利润,而不是只有会计的有会计利润都是一堆存货,那是没有质量的。

第三有红利的增长,而不但是有规模的增长。

第是个有品格的产物,产物做的好欠好?开辟商越来越注重品格。

第5个有口碑的品牌。

如果把5个方面做好,说明什么?就说明我们整个的经营质量是做的比力好,是做的比力好。

怎样提升经营效率?怎么做

增长=投入*产出效率。

我们的增长来自那里?来自投入和产出效益的乘积。所以我们要使我们企业有增长,我们第1个来自于在负债率控制下面,我们怎样能进步投入?第2个再投入肯定的情况下怎样能进步产出效率?

其一、怎样增加“投入”?

房企将来怎样去增加投入,在负债率控制下面增加投入,而不是靠借债。怎么做?

首先是增加股本。

其次是镌汰营运资源占用,过去房企运营资源的确占用太大。

其三,增加经营性自由现金流

其四、加快资金周转

其五、镌汰库存,少闲置。

地产上涨的时间库存不会有题目标,在将来房价平稳增长乃至不涨的时间,库存就是有题目标。库存就像服装行业,最大的题目是不能有库存。将来地产可能与服装行业一样。

将来囤地,可能不是一个好的模式,而是一个很大的包袱。

将来是否有零库存,是评价房企效率高低的一个指标。

其二、怎样进步投入产出效率?

怎么做了?核心计谋有“提升重资产增长率,提升货地比,去化率,回款率,ROE,产供率”。

比如提升货地比,即你投100亿的地,你能产生多少的贩卖,你是产生200亿300亿400亿,这个很关键。

比如你的一个运营指标即“产供率”,即买完地之后能够生产供应出来的比率怎样?即你将来第2年、第3年能生产、能供应的比例有多少。

比如你你的去化率,你的回款率,这些都在权衡里。

小结

整体而言,均衡增长,高质量增长,均衡增长都是术,实在支持任何一个企业的增长的背后,核心照旧他的道,即大爱利他,长期主义,大道固然。这也是旭辉所对峙的。

房地产这个行业,目前的确面对一些短期的困难,但是长期还比力好,房企需要

在发展中去办理题目

但是保持增长才是硬道理

我信任良好的企业肯定会持续长大,他们——会在第一增长曲线接近失速的时间,就提前结构第二曲线。


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